Forældrekøb

Forældrekøb

Ved forældrekøb køber forældrene en bolig og lejer den ud til en datter eller en søn. Det kan være en ejerlejlighed, andelsbolig eller et hus.

Ejerlejlighed og hus behandles skattemæssigt ens, mens der er andre skatteregler for andelsboliger og lejet bolig til fremleje.

Der skal for det første udarbejdes en lejekontrakt, hvis der skal ansøges om boligsikring.

Der skal desuden fastsættes en realistisk husleje i lejekontrakten og der er flere metoder hertil:

  • Undersøg markedsniveauet. Der er flere udlejningsportaler, hvor man kan danne sig et overblik over huslejeniveauet i området. Det kan evt. suppleres ved at spørge andre lejere i opgangen.
  • Spørg en advokat eller revisor til råds, som har med boligsager at gøre. En del har erfaring med prissætning på markedslejen.
  • Spørg SKAT til råds i et bindende ligningssvar og SKATs svar er i givet fald bindende. Dette er den mest sikre fremgangsmåde.

Den skattemæssige behandling af hus eller ejerlejlighed

Der skal udarbejdes et regnskab for udlejningsejendommen (anses for at være erhvervsmæssig), og der skal udarbejdes en udvidet selvangivelse, hvor afleveringsfristen er første hverdag i juli hvert år.

Der kan fratrækkes følgende udgifter:

Ejendomsskatter, renteudgifter, vand-, kloak- og renovationsudgifter, administration og revisorudgift til udarbejdelse af regnskab og selvangivelse. Derudover forsikring af ejendommen, snerydning og fejning, kontingent til ejer- og grundejerforeningen. Endeligt kan afskrivning på tilslutningsafgifter og vedligeholdelse fratrækkes.

Særlig vedligeholdelse

Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse, som følge af almindeligt slid og ælde i den tid, du har ejet boligen, for eksempel udgifter til malerarbejde.

Udgifter til reparation af skader, som for eksempel fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:

  • De ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum
  • Skaden er sket, efter du har overtaget boligen
  • Boligen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden skete

Der er praksis for, at der i de tre første ejerår højst kan fratrækkes istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamilieshuse.

Forbedringer

Der er ikke fradrag for forbedringsudgifter til f.eks. et nyt køkken eller badeværelse. Til gengæld kan de fratrækkes ved et senere salg, såfremt de i det enkelte indkomstår overstiger 10.000 kr., jf. nedenfor.

Der kan anvendes virksomhedsskatteordningen, kapitalafkastordningen eller beskatning efter personskattelovens regler.

Virksomhedsskatteloven

Vælger du virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst.

Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter, også renteudgifter. Hvis du betaler topskat, får du en maksimal værdi af rentefradraget (56% (inkl. Am-bidrag) mod 32%). Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det i et eventuelt opsparet overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst.

Virksomhedsskatteordningen forudsætter, at indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning holdes fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. Rent praktisk kan dette gøres ved at oprette en speciel konto til formålet. Virksomhedsordningen kræver, at bogføringslovens regler med tilhørende bekendtgørelser overholdes.

Har du egen virksomhed under virksomhedsskatteordningen, hvor underskuddet ved udlejning kan modregnes, vil likviditeten yderligere blive påvirket positivt, idet et eventuelt underskud ved udlejningen reducerer det samlede beløb, der skal betales arbejdsmarkedsbidrag af. I enkelte situationer kan kapitalafkastordningen være et bedre alternativ. Derfor bør der laves en beregning efter begge alternativer.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, der stilles dog ikke samme regnskabsmæssige krav.

Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter ekskl. renter i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens værdi beregnes herefter et kapitalafkast, som både fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav.

På den måde opnår man også her fuld skattemæssig værdi af renteudgiften (kapitalafkastet må maksimalt svare til enten de faktiske renteudgifter eller til overskuddet ved udlejning før renteudgifter).

Kapitalafkastordningen anvendes typisk, hvis ejerlejligheden finansieres helt eller delvist kontant. Her vil renteudgifterne typisk være små og fordelen ved virksomhedsskatteordningen er ikke så stor.

Personskatteloven

Vælges denne model er lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesomkostninger, udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat mv.), medtaget som personlig indkomst. Renteudgiften fratrækkes kapitalindkomsten.

Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være ca. 32 %, mens indtægten typisk beskattes med omkring 52 %, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag af den personlige indkomst.

Lejebolig til fremleje og andelsbolig

Hvis du udlejer en andelsbolig eller fremlejer en lejebolig, er der ikke tale om erhvervsmæssig udlejning.

Det betyder, at:

  • Man ikke skal bruge en udvidet selvangivelse.
  • Overskud skrives i rubrik 20 på selvangivelsen og i felt 250 på forskudsopgørelsen.
  • Der kan ikke fratrækkes et eventuelt underskud.
  • Kapitalafkast- eller virksomhedsordningen ikke kan anvendes.

De udgifter, der kan trækkes fra ved udlejningen, er normalt den husleje/boligafgift, der betales.

Salg af boligen

Der skal betales skat af fortjenesten, når man sælger en bolig, man ikke selv har boet i.

  • Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
  • Tab kan kun trække fra, hvis det kan modregnes i fortjeneste på andre ejendomme. Tabet kan fremføres til senere indkomstår
  • Fortjeneste beskattes som kapitalindkomst. Der er særlige regler, hvis virksomhedsordningen anvendes.

Salgspris

Salgssummen skal kontantomregnes. Hovedreglen er, at den aftalte pris er en kontantpris. Salgsomkostninger kan fratrække i salgssummen. Salgsomkostninger kan for eksempel være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport eller lignende.

Købspris

Købesummen skal kontantomregne og købsomkostninger kan tillægges. Der gives et tillæg til købsprisen på 10.000 kr. pr., år boligen er ejet – dog ikke i salgsåret.

Er boligen istandsat, kan købsprisen forhøjes med den del af forbedringsudgifterne, der er overstiger 10.000 kr. pr. år og udgifterne skal kunne dokumenteres.

Særlige regler ved virksomhedsordningen

Hvis der er betalt skat af udlejningen under virksomhedsskatteordningen, og ophører udlejningen inden salget af boligen, beskattes fortjenesten ved salget af boligen som kapitalindkomst.

Såfremt man vælger at være under virksomhedsordningen, når boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat og beskattes som personlig indkomst (med arbejdsmarkedsbidrag).

Hvis boligen indgår i virksomhedsordningen med en anden virksomhed, kan det være en god idé at have en rådgiver tilknyttet salget.

Boligen kan altid sælges til markedsværdien. Markedsværdien er den pris, som tilsvarende boliger sælges til. Hvis boligen ikke vurderes som udlejet, kan boligen sælges til mindst 85 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Hvis boligen sælges billigere, betragter SKAT forskellen som en gave til dit barn.

Udlejede boliger vurderes lavere end frie (ikke udlejede) boliger. Er boligen vurderet som udlejet, kan man ikke sælge til 85 % af den offentlige vurdering, men skal i stedet sælge til markedsværdien.

Barnet kan senere sælge skattefrit

Barnet kan senere sælge skattefrit til markedsprisen. Det eneste krav er, at barnet har boet i boligen i ejerperioden. Det krav er kun opfyldt, hvis barnet rent faktisk bor i boligen og bruger den som sit hjem.

Såfremt SKAT vurderer, at barnet ikke har beboet boligen i ejerperioden, skal barnet beskattes efter samme regler som beskrevet ovenfor. Reglerne står i ejendomsavancebeskatningsloven.

Salg til under 85 % af vurderingen

Sælger du boligen til dit barn for under 85 % af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, giver du dit barn en gave.

Gaven indgår som en del af dit barns betaling (berigtigelsen) for boligen, og gaven skal gaveafgiftsberigtiges med 15 % af værdien heraf.

Fortjenesten ved salget beregnes ud fra salgspris inklusive gave.

Særlige forhold

Hovedaktionærkøb af bolig i holdingselskab: I dette tilfælde vil der være bolig til hovedaktionæren, som lader barnet bo i lejligheden. I de sager der har været fremme er udfaldet, at hovedaktionæren med bestemmende indflydelse skal beskattes af værdien af fri bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9.

Hvad kan Visma Services Danmark A/S bistå med?

  • Indledende rådgivning i forbindelse med køb af forældrekøbet.
  • Rådgivning omkring regnskab i forbindelse med forældrekøb.
  • Opstilling af regnskab og disponering af resultat i Virksomhedsordningen eller Kapitalafkastordningen.
  • Rådgivning i forbindelse med salg af ejendommen til barnet eller til tredjemand.
  • Rådgivning hvis boligen er købt af et af en hovedaktionær kontrolleret selskab.

Læs mere og kontakt os

Henrik Volden er uddannet Cand.merc.aud. fra Aalborg Universitet og studerer i dag Master i SKAT på Århus Universitet. Henrik har mere end 17 års praktisk erfaring fra SKAT. I Visma Services Danmark A/S beskæftiger Henrik sig med rådgivning af mindre og mellemstore virksomheder inden for skat og afgifter. Siden december 2016 arbejder Henrik i Azets, hvor han beskæftiger Henrik sig med rådgivning af mindre og mellemstore virksomheder inden for skat og afgifter.